Sont concernés les logements neufs, loués non meublés, à usage de résidence principale, à des locataires répondant à certaines conditions de ressources.

Les loyers, plafonnés, sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. La déduction forfaitaire est ramenée à 6%.

Amortissement

Calculé sur le prix d’acquisition majoré des frais (notaires, hypothèque, dossier de prêt…), l’amortissement a pour point de départ le premier jour du mois de l’achèvement du logement.

Le taux est de 8% les cinq premières années, puis de 2,5% les quatre années suivantes.

En cas de poursuite de la location, le contribuable peut bénéficier de deux périodes d’amortissement de trois ans chacune, toujours au taux de 2,5%. Total de l’amortissement : 50 % sur neuf ans, 57,5 % sur douze ans, 65% sur quinze ans.

Déficit foncier

Les déficits qui résultent de dépenses autres que les intérêts d’emprunt sont imputables sur le revenu global du contribuable, dans la limite annuelle de 70 000 francs.

La part de déficit qui excède ce montant ou qui provient d’intérêts d’emprunt est imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Durée de location

Au minimum, neuf années à compter de la première mise en location.

Celle-ci doit intervenir dans les douze mois qui suivent l’acquisition du logement ou son achèvement, s’il est acquis en l’état futur.

Loyer conventionné

Le loyer mensuel (hors charges) maximum autorisé est obtenu en multipliant un prix plafond au mètre carré par la superficie du logement.

Le prix plafond à prendre en compte est celui du barème fixé pour l’année au cours de laquelle le bail est conclu.

En cours de location, le loyer est révisable chaque année suivant l’évolution de l’indice INSEE du coût de la construction.

Superficie du logement

C’est la surface habitable à laquelle s’ajoute la moitié de la surface des annexes, dans la limite de 8 m2.

Les annexes, dont la hauteur sous plafond doit faire au moins 1,80 m, sont notamment les caves et sous-sols, les séchoirs et celliers extérieurs au logement, les combles et greniers aménageables, les balcons, loggias et vérandas. Les parkings ainsi que les garages sont exclus.

Conseil : Ne pas spéculer sur la plus-value

- A surveiller également dans les simulations de rentabilité :

la revalorisation du loyer et de la valeur du bien.

Pendant la durée de location, le loyer sera révisé chaque année selon l’évolution de l’indice INSEE du coût de la construction.

Prévoir une augmentation annuelle de 1% semble ainsi raisonnable.

La revalorisation du prix du logement, en revanche, ne se justifie pas.

En prévoir une, c’est spéculer sur une prise de plus-value du bien. Or, ce qui a été acheté en neuf sera revendu en ancien, donc avec une décote par rapport au prix du neuf de l’époque à venir.

Peu de vendeurs résistent à la « tentation de la plus-value » et la plupart des simulations rajoutent 1%, parfois 2%, voire jusqu’à 3% chaque année à la valeur d’achat.

Le bilan prévisionnel de fin d’opération n’en est que plus flatteur. Et trompeur aussi.

Rien n’autorise à penser que l’on dégagera, demain ou après-demain, des plus-values sur les biens immobiliers achetés aujourd’hui.

Le seul bilan qui doit retenir l’attention de l’investisseur, c’est l’effort d’épargne qu’il lui faudra consentir, sur la durée de l’opération, pour avoir le bien dans son patrimoine.

Si dans quinze ans, le bien a pris de la valeur, bravo, l’investissement Besson aura été réussi !