Le meilleur placement ?

          Le dispositif Besson consiste � acheter un logement neuf, � le louer au moins neuf ans et � amortir une large part du co�t de l�investissement.
Ajout� aux charges habituelles et aux int�r�ts d�emprunt, l�amortissement rend l�exploitation du logement d�ficitaire sur une longue dur�e.
C�est le but : le d�ficit s�impute en partie sur le revenu global de l�investisseur, qui r�alise ainsi une �conomie d�imp�t d�autant plus importante que son taux marginal d�imposition est �lev�.
Les produits Besson sont par ailleurs cr�dit�s, en g�n�ral, d�un rendement de 6% brut annuel. Encore faut-il comprendre � quoi correspond cette rentabilit�. � Je voudrais qu�on m�explique comment un logement achet� 120 000 euro et lou� 450 euro par mois peut rapporter du 6% par an. Pour moi, il rapporte 4,5% brut, et beaucoup moins si l�on tient compte des charges �.




La diff�rence provient, en fait, de l��conomie d�imp�t. Compte tenu de l�amortissement du bien, l�op�ration ne d�gage aucun revenu foncier imposable pendant plusieurs ann�es. Elle g�n�re au contraire un d�ficit que l�investisseur impute sur son revenu global afin de diminuer sa facture fiscale. C�est cette �conomie d�imp�t, ajout�e aux loyers net de charges, qui donne la rentabilit� annonc�e.

          Une op�ration � tr�s long terme
Dans l�exemple pr�c�dent, le gain fiscal additionn� aux 4650 euro de loyer net annuel (5500 euro de loyer brut moins les charges estim�es � 15%) porte la rentabilit�, apr�s imp�t, � pr�s de 6,8% pour un taux marginal d�imposition � 33% et � 8,6% pour un TMI � 54%.
Attention, cette rentabilit�, th�orique, s�amoindrit au fil du temps. Et au final, elle d�pend en bonne partie de la valeur du bien au terme de l�amortissement.
On l�aura compris, l�amortissement Besson s�adresse en priorit� aux investisseurs fortement impos�s et qui n�ont pas besoin d�un compl�ment de revenue imm�diat. Il leur offre l�opportunit� de constituer ou d��toffer un patrimoine immobilier � bon compte, une partie importante de l�investissement �tant financ�e par les loyers et par l��conomie d�imp�t. A terme, ils pourront revendre le bien ou le conserver, soit pour l�habiter eux-m�mes, soit pour percevoir un compl�ment de revenu.
Il s�agit, dans tous les cas, d�une op�ration de langue haleine. Le dispositif Besson exige que le logement soit lou� pendant au moins neuf ans. La revente ou la reprise du bien ne peut donc intervenir avant la dixi�me ann�e, sous peine d�un redressement fiscal. Reste � savoir si dix ans suffisent pour retrouver � la vente le prix que l�on a pay� � l�achat. Ce n�est pas s�r. Yves Thibault, directeur immobilier � l�Union financi�re de France (UFF) conseille ainsi de conserver le logement jusqu�au terme de l�amortissement, c'est-�-dire quinze ans. Pour lui, l�op�ration est � un investissement patrimonial � tr�s long terme, que l�on fait d�s quarante ou quarante-cinq ans, pour sa retraite ou pour transmettre � ses enfants. �

          La qualit� a son prix
Une perspective aussi lointaine ne laisse pas d�alternative :
l�investisseur doit privil�gier la qualit�. Celle de la construction, d�abord. Tout aussi importante est la qualit� des prestations et de l�emplacement du logement. S�il est agr�able � vivre, bien desservi par les transports en commun, situ� � proximit� des commerces et des �coles, il sera plus facile � louer. Enfin, il ne faut pas voir trop petit. Les logements exigus n�ont plus la cote. � Achetez la quatri�me chambre, conseille G�rard Andrieux, directeur commercial du promoteur France Terre. Elle n�est pas beaucoup plus ch�re et elle assure la valeur de revente. �
Toutes ces caract�ristiques r�unies augmentent s�rieusement la facture. C�est le prix � payer si l�investisseur veut faire entrer dans son patrimoine un bien de premier ordre, facile � louer. Sinon, il risque de se retrouver ave un logement qui restera vide et qui se d�pr�ciera rapidement.

          A quel conseilleur se fier ?
Comment ne pas se tromper alors ? En toute logique, on peut �tre tent� de s�adresser � un conseiller en gestion de patrimoine. Est-ce une garantie de fiabilit� ? Pas forc�ment.
Un de nos lecteurs s�est ainsi vu proposer d�ouvrir � un compte de capitalisation sur support SBPC � (ou statut du bailleur priv� conventionn�, nom officiel du dispositif Besson). A partir d�une simulation financi�re incompr�hensible, le commercial promettait � une r�mun�ration de 360% sur neuf ans, soit environ 30% par an. � sans un mot sur le logement ni sur sa localisation. A fuir ! Mieux vaut donc �conduire tout d�marcheur se contentant de pr�senter l�investissement Besson comme un pur produit financier.
Des conseillers patrimoniaux dignes de ce nom et qui ont fait leurs preuves, il en existe pourtant. Mais la vigilance reste de mise. L�investissement propos� doit �tre �tudi� sous tous ses aspects : la localisation, le logement, le loyer� Pour aider l�investisseur � juger de la pertinence des arguments qui lui seront pr�sent�s, nous avons interrog� plusieurs r�seaux de vente sur ces diff�rents points.
La plupart d�entre eux choisissent les programmes qu�ils commercialisent chez les promoteurs. Mais il n�engage la commercialisation d�un programme qu�une fois le permis de construire obtenu : � sans permis, ni descriptif, ni plan de fa�ade, le client ne peut pas �tre s�curis�. �
Certains commercialisateurs interviennent plus en amont et participent � la conception m�me des programmes, aux c�t�s du promoteur, ainsi des immeubles enti�rement d�di�s � la location et con�us pour ne laisser qu�un minimum de charges au propri�taire. Un programme ne disposera, par exemple, d�un gardien ou d�une piscine qu�au-dessus de 100 � 120 logements.
C�est une approche appr�ci�e de certains investisseurs, mais non partag�e par tous, notamment par ceux qui pensent habiter un jour le logement. Un immeuble o� cohabitent des propri�taires et des locataires est souvent mieux entretenu et plus facile � g�rer.

          Attention au financement
A surveiller �galement : les prix tout compris, incluant les frais de notaire, de dossier de cr�dit et les int�r�ts intercalaires sur le pr�t. Dans les frais de notaire figurent les frais d�hypoth�que. On ne peut pas demander la m�me somme � celui qui ach�te enti�rement � cr�dit et � celui qui dispose d�un apport personnel.
Sur le mode de financement, les r�seaux interrog�s s�accordent � r�server le cr�dit in fine aux investisseurs fortement impos�s en raison de leurs revenus d�activit�s ou parce qu�ils disposent d�j� de revenus fonciers. Les int�r�ts augmentent les d�ficits fonciers pendant toute la dur�e du pr�t et diminuent d�autant les revenus fonciers imposables. A l�inverse, un contribuable ne d�passant pas les tranches inf�rieures du bar�me a plut�t int�r�t � amortir le pr�t.
Aucun conseiller s�rieux n�envisagerait aujourd�hui la revente du bien pour rembourser le cr�dit in fine. L�emprunt est obligatoirement adoss� � une assurance vie. Mais, inutile de souscrire un nouveau contrat si l�on en poss�de d�j� un � offrir en garantie. En cas contraire, rien n�oblige � prendre celui propos� par le vendeur.

          Reste � trouver le locataire
Autre point de convergence entre les vendeurs, le loyer. Le dispositif Besson fixe un prix plafond, mais tous affirment que � le vrai loyer, c�est celui du march�. � et tous d�clarent se livrer � une �tude pr�alable approfondie du march� locatif. Certains, comme l�UFF, demandent m�me au g�rant de s�engager sur le niveau de loyer � pratiquer.
En revanche, quand le loyer de march� se situe en dessous du loyer Besson, il faut faire attention au moment retenu par le vendeur dans la simulation de rentabilit�.

En r�sum�

          Se fixer un horizon d�investissement tr�s lointain (quinze ans au moins)
          Faire preuve d�une exigence extr�me de qualit�.
          Pr�f�rer un immeuble � usage mixte (locataires et propri�taires occupants).
          Fuir le Besson pur produit financier.
          Calculer la rentabilit� pr�visionnelle sans plus-value.