Analyse Des causes de la hausse des prix de l'immobilier, et �valuation des perspectives d'�volution du march� et des mesures qui permettraient de freiner cette hausse.

Pourquoi l'immobilier flambe-t-il en France ?



Il y a � la fois des raisons structurelles et des raisons conjoncturelles. Des raisons structurelles, d'une part, avec une forte demande aliment�e par l'accroissement du nombre de foyers, plus rapide que l'accroissement de la population. Cela est li� aux divorces, � l'allongement de la vie et � la volont� des jeunes de "d�cohabiter".
Autre raison structurelle : un app�tit de la France de la part des �trangers, des Anglais, des gens de l'Europe du Nord, un peu des Allemands, qui en fait viennent ici pour trouver des logements moins chers que chez eux.
La faible construction de logements neufs depuis vingt ans, qui commence juste � se corriger, contribue aussi � cette hausse.
Des raisons conjoncturelles, d'autre part, li�es aux conditions de cr�dit favorables, c'est-�-dire aux bas taux de cr�dit, et � la p�nurie de logements � louer, qui poussent les gens vers l'achat.
A chaque fois, il y a aussi des raisons locales : l'Ile-de-France est moins attractive qu'auparavant. Elle perd des habitants.
Selon le BIPE (Bureau d'information et de pr�visions �conomiques), un million de m�nages devront quitter l'Ile-de-France d'ici � 2015. Les gens se d�placent vers la fa�ade atlantique (Rennes, Nantes, Bordeaux, Toulouse �galement) et aussi en Rh�ne-Alpes.
Il y a les r�gions frontali�res, par exemple pr�s de la Suisse, o� les Suisses peuvent se loger pour deux fois moins cher que chez eux et o� les frontaliers ont un fort pouvoir d'achat.

Le prix de l'immobilier augmentera -t-il encore dans les ann�es � venir ?

Au 1er semestre 2004, pour la France enti�re, la Fnaim (F�d�ration nationale des agents immobiliers) chiffre la hausse � 15,4 % en rythme annuel. Si l'on prend les chiffres depuis 1998 (date du d�part de la hausse), on atteint 86,90 %.
Et c'est vrai que, jusqu'en 2001-2002, les analystes pensaient que ces hausses �taient soutenables et, depuis 2004, nous sommes �tonn�s par la vigueur de la hausse, qui ne s'est pas calm�e, au contraire. Cette vigueur est surprenante. On a probablement sous-estim� la force de la demande.
Ces chiffres sont contradictoires avec le ch�mage, avec une progression faible des revenus des m�nages (2,5 % au 1er semestre 2004). Et si les taux d'int�r�t des cr�dits devaient augmenter - ce qui est probable -, les prix devraient au moins se stabiliser.

Quel cr�dit peut-on accorder aux pr�visions de la Fnaim ?

La Fnaim est quand m�me une des principales sources d'information, avec les notaires, sur l'observation des prix. Et la qualit� de ses statistiques s'est am�lior�e, � tel point que l'Insee les reprend, d'ailleurs. Il est vrai que les professionnels de l'immobilier n'avaient pas bien vu la baisse en 1991. Ils ne sont donc pas les mieux plac�s pour annoncer une baisse. Autrement dit, leurs observations sont � mon avis cr�dibles, mais il faut relativiser leurs pr�visions. Cela dit, les �conomistes des banques ne pr�disent pas de baisse, mais une stabilit� des prix.

LE RISQUE D'UN KRACH : Quels facteurs feraient baisser le prix de l'immobilier ?

Sans aucun doute une hausse rapide des taux, d'un point par exemple. On peut s'attendre aussi, d'abord � une baisse du nombre de ventes, puis, six � huit mois apr�s, � une baisse des prix. La baisse du nombre de ventes est un signe pr�curseur de la baisse des prix.
Ajoutons � la baisse des taux une augmentation du ch�mage et la baisse du moral des m�nages.

Est-il possible de conna�tre un "krach immobilier" comme on a pu conna�tre un krach boursier ?

On a connu un krach immobilier en 1991 sur l'immobilier de bureaux et sur l'immobilier r�sidentiel, mais circonscrit � Paris et la C�te d'Azur, pour aller vite. Les prix ont baiss� de 40,4 % entre 1991 et 1998 � Paris, par exemple. Les observateurs disent qu'on n'est pas dans la m�me situation qu'en 1991 mais, encore une fois, si les taux de cr�dit augmentent brutalement - ce qui n'est pas pr�vu -, on peut avoir un krach.

Quelles �taient les causes du krach immobilier de 1991 ?

Les prix avaient atteint un niveau insoutenable pour les acqu�reurs, et certains op�rateurs, notamment les marchands de biens, ont gonfl� artificiellement les prix en achetant et en revendant rapidement avec de belles plus-values. Ces marchands de biens ont �t� en fait soutenus par les banques, qui leur pr�taient de l'argent. Les cr�dits abondants des banques ont donc aliment� la bulle.
Aujourd'hui, les banques sont plus prudentes dans leurs pr�ts aux promoteurs et aux marchands de biens. Il ne faut pas oublier que, en 1994-1995-1996, on �tait en quasi-r�cession, ce qui n'est pas le cas aujourd'hui, o� on est en phase de reprise.

QUE FAIRE ? : Aujourd'hui, vaut-il mieux vendre, acheter ou attendre ?

Je pense que nous sommes au plus haut et qu'il vaut mieux vendre. Le probl�me pour beaucoup de gens, c'est que le logement sert � les loger ! L'id�al, ce serait d'aller vivre sous les ponts ou de squatter l'appartement d'un copain en attendant que �a se calme ! Mais il faut attendre au moins douze � dix-huit mois, donc il faut que ce soit un bon copain... Mais je peux me tromper.

Comment font les gens sans gros revenus (comme moi) pour acheter ? Je ne comprends pas..: Paris est-il devenu une ville r�serv�e aux riches ?

D'abord, ils s'endettent �norm�ment, et sur des dur�es de plus en plus longues : 25 ou 30 ans. Deuxi�mement, ils se d�placent. Ils vont dans des quartiers moins chers, ce qui alimente d'ailleurs la hausse. Les chiffres des notaires d'Ile-de-France donnent des hausses spectaculaires pour certaines communes modestes : + 49 % � Aulnay-sous-Bois au second semestre 2004 par rapport au second semestre 2003, par exemple. + 31 % � Montreuil, + 27,7 % � Rosny-sous-Bois... Cela transforme le march�, et c'est pour cela qu'on peut dire que la hausse peut encore durer. Paris est bien s�r une ville de riches, de plus en plus. Le prix moyen du m�tre carr� y est de 4 316 euros, en hausse de 72,4 % en termes r�els par rapport � 1998.
De plus en plus d'�trangers ach�tent � Paris : par exemple, 19 % des acheteurs � Paris sont �trangers dans les 4e et 6e arrondissements en 2003. On peut quand m�me noter la volont� de la municipalit� de cr�er des logements sociaux pour instiller de la mixit� � Paris.