Loi Besson, mode d�emploi
Sont concern�s les logements neufs, lou�s non meubl�s, � usage de r�sidence principale, � des locataires r�pondant � certaines conditions de ressources. Les loyers, plafonn�s, sont imposables dans la cat�gorie des revenus fonciers. La d�duction forfaitaire est ramen�e � 6%.

Amortissement
Calcul� sur le prix d�acquisition major� des frais (notaires, hypoth�que, dossier de pr�t�), l�amortissement a pour point de d�part le premier jour du mois de l�ach�vement du logement.
Le taux est de 8% les cinq premi�res ann�es, puis de 2,5% les quatre ann�es suivantes.
En cas de poursuite de la location, le contribuable peut b�n�ficier de deux p�riodes d�amortissement de trois ans chacune, toujours au taux de 2,5%. Total de l�amortissement : 50 % sur neuf ans, 57,5 % sur douze ans, 65% sur quinze ans.




D�ficit foncier
Les d�ficits qui r�sultent de d�penses autres que les int�r�ts d�emprunt sont imputables sur le revenu global du contribuable, dans la limite annuelle de 70 000 francs.
La part de d�ficit qui exc�de ce montant ou qui provient d�int�r�ts d�emprunt est imputable sur les revenus fonciers des dix ann�es suivantes.

Dur�e de location
Au minimum, neuf ann�es � compter de la premi�re mise en location. Celle-ci doit intervenir dans les douze mois qui suivent l�acquisition du logement ou son ach�vement, s�il est acquis en l��tat futur.

Loyer conventionn�
Le loyer mensuel (hors charges) maximum autoris� est obtenu en multipliant un prix plafond au m�tre carr� par la superficie du logement.
Le prix plafond � prendre en compte est celui du bar�me fix� pour l�ann�e au cours de laquelle le bail est conclu.
En cours de location, le loyer est r�visable chaque ann�e suivant l��volution de l�indice INSEE du co�t de la construction.

Superficie du logement
C�est la surface habitable � laquelle s�ajoute la moiti� de la surface des annexes, dans la limite de 8 m2. Les annexes, dont la hauteur sous plafond doit faire au moins 1,80 m, sont notamment les caves et sous-sols, les s�choirs et celliers ext�rieurs au logement, les combles et greniers am�nageables, les balcons, loggias et v�randas. Les parkings ainsi que les garages sont exclus.

Conseil : Ne pas sp�culer sur la plus-value

A surveiller �galement dans les simulations de rentabilit� :
la revalorisation du loyer et de la valeur du bien.
Pendant la dur�e de location, le loyer sera r�vis� chaque ann�e selon l��volution de l�indice INSEE du co�t de la construction.
Pr�voir une augmentation annuelle de 1% semble ainsi raisonnable.
La revalorisation du prix du logement, en revanche, ne se justifie pas. En pr�voir une, c�est sp�culer sur une prise de plus-value du bien. Or, ce qui a �t� achet� en neuf sera revendu en ancien, donc avec une d�cote par rapport au prix du neuf de l��poque � venir.

Peu de vendeurs r�sistent � la � tentation de la plus-value � et la plupart des simulations rajoutent 1%, parfois 2%, voire jusqu�� 3% chaque ann�e � la valeur d�achat. Le bilan pr�visionnel de fin d�op�ration n�en est que plus flatteur. Et trompeur aussi.
Rien n�autorise � penser que l�on d�gagera, demain ou apr�s-demain, des plus-values sur les biens immobiliers achet�s aujourd�hui.
Le seul bilan qui doit retenir l�attention de l�investisseur, c�est l�effort d��pargne qu�il lui faudra consentir, sur la dur�e de l�op�ration, pour avoir le bien dans son patrimoine.
Si dans quinze ans, le bien a pris de la valeur, bravo, l�investissement Besson aura �t� r�ussi !