En quoi consiste l’amortissement locatif ?

L’amortissement locatif consiste à acheter un logement immobilier afin d’en percevoir des revenus complémentaires (revenus fonciers).

Dans la majorité des cas, l’investisseur achète son bien immobilier à crédit, et utilise les revenus perçus chaque mois pour rembourser une partie des mensualités du prêt .

Ce système permet d’investir et de se consister un patrimoine immobilier (souvent sans rapport). A la fin du prêt , vous êtes propriétaire d’un bien financé en partie par votre locataire. Le reste, c'est la différence entre les loyers et les remboursements du prêt sont assurés par votre épargne.

Cet effort d’épargne peut être plus ou moins important selon deux paramètres déterminants :

Le rendement ou la rentabilité de l’investissement
La durée du prêt

Comment calcule-t-on la rentabilité d’un investissement locatif :

La rentabilité brute d’une opération d’investissement immobilier est déterminée par son prix d’acquisition et le montant des loyers annuels perçus. Formule :

Exemple :
Vous achetez un bien immobilier 1000000 € que vous pouvez louer 500 € par mois, soit 6000 € l’an. Votre rentabilité sera de 6% par an.

L’impact du crédit sur votre investissement :
La durée de votre crédit a un impact direct sur vos mensualités de remboursement. Plus vous allongez cette durée, plus vos mensualités et votre effort d’épargne diminuent

Attention !
Les loyers perçus dans le cadre d’un investissement locatif à fiscalité classique, génèrent des impôts supplémentaires. Cette incidence fiscale diminue la rentabilité brute de l’opération présentée en exemple.

Si vous êtes moyennement ou fortement fiscalisés, vous avez tout intérêt à investir dans les secteurs bénéficiant des réductions d’impôts offertes par le dispositif fiscal ROBIEN.

Quels sont les avantages du dispositif fiscal ROBIEN :

La loi ROBIEN conserve tous les avantages fiscaux de l’ancien dispositif Besson ; tout en allégeant les contraintes liées aux plafonnements des loyers.

Amortissez 65 % de la valeur de votre investissement :

Vous bénéficiez d’un régime d’amortissement fiscal accéléré. Vous pouvez ainsi déduire de vos revenus de location, une partie du prix de revient de votre acquisition.

La déduction est possible à raison de :
8 % pendant les cinq premières années, soit 40 % de la valeur du bien ;
2.5 % les quatre années suivantes, soit 10% de la valeur du bien.

A l’issue de cette période de neuf ans, vous pouvez renouveler l’amortissement pendant deux fois trois ans à 2.5 % par an, soit encore 15 % de la valeur du bien.

Au total sur quinze ans, c’est donc 65 % du prix de revient du bien qui seront déduits de la totalité de vos revenus, diminuant ainsi votre revenu imposable, donc vos impôts.

Il s’agit pour vous d’une vraie économie car l’amortissement déductible n’est pas lié à une sortie de trésorerie.

Déduisez toutes les charges de vos revenus fonciers :
En plus d’une déduction forfaitaire de 6 % des loyers, la loi Robien vous permet également de déduire de vos revenus fonciers (des loyers) toutes les charges liées à l’acquisition et à l’exploitation immobilière :

frais de notaire et d’hypothèque

frais de gestion et d’assurance

intérêts d’emprunt

taxes foncières

Créez un déficit foncier imputable sur l’ensemble de vos revenus :
L’amortissement et la totalité des déductions dépassent largement le montant des loyers, vous créez alors un déficit (déficit foncier)

Ce déficit foncier est déductible de la totalité de vos revenus imposables, dans la limite de 10 671€ par an. Au-delà de ce plafond, vous pouvez reporter le solde déficitaire restant, durant les dix années suivantes.

Qui est concerné par la loi ROBIEN ?

L’investissement immobilier, et plus particulièrement la loi ROBIEN, répond parfaitement à un grand nombre de priorités et de besoins patrimoniaux.
Elle est particulièrement adaptée à tous ceux qui cherchent à :

Réduire leurs impôts
Principalement destinée aux contribuables ayant une pression fiscale importante, la loi ROBIEN permet
d’économiser jusqu’à 40% d’impôts sur 10 ans.

Constituer un patrimoine sans apport
L’investissement locatif Robien est un excellent moyen de se constituer un patrimoine crédit ; remboursé en grande partie par votre locataire et vos économies d’impôts.

Diversifier et sécuriser leur patrimoine
Contrairement à la bourse, la pierre est un placement stable à faible volatilité. Avec un rendement généralement supérieur aux SICAV actuelles, l’investissement locatif complète et sécurise votre patrimoine financier.

Préparer leur retraite
A l’échéance de votre prêt, les loyers que vous percevez tous les mois constituent un très bon complément de revenus. Réévalués chaque année, ces revenus complémentaires sont à l’abri de l’inflation.

Protéger leur famille
L’assurance « décès invalidité » de votre prêt bancaire constitue la meilleure assurance prévoyance. En cas d’accident, votre famille disposera (sans aucun droit de succession) de la totalité du capital investi. Les mensualités restant dues seront entièrement prises en charge par l’organisme prêteur.

Les conditions à respecter pour en bénéficier :

Contrairement à l’ancien dispositif fiscal Besson, la loi Robien est peu contraignante. Vous être libre de louer votre bien immobilier à qui vous voulez même à un membre de votre famille sans condition de ressources.

Pour bénéficier des avantages fiscaux offerts par le dispositif Robien, vous devez respecter ces conditions :

Investir dans un logement neuf :
Ne sont pris en compte que les appartements ou les maisons loués nus à titre de résidence principale en France métropolitaine ou dans les DOM (Guadeloupe, Guyane, Martinique…)

Louer ce bien pendant une durée minimale de neuf ans.
Après les neuf ans, libre à vous de poursuivre ou de passer sous un autre dispositif, de revendre ou d’habiter le bien immobilier.

respecter le plafonnement des loyers fixés par le décret
Un barème défini le prix maximum au m² auquel vous pouvez louer le bien.
Ce prix dépend de la zone géographique où se situe votre investissement.

Tableau des zones de plafonnements ROBIEN :

Surfaces annexes :

Si votre bien comporte une cave, un balcon ou une terrasse, vous pouvez ajouter la moitié dans la limite de 8 m² afin de calculer le loyer.

Où est-il intéressant d’investir en loi Robien ?

Si l’ancien dispositif Besson ne permettait pas d’investir valablement dans certaines agglomérations comme Paris, Nice ou Aix en Provence ; L’augmentation du niveau des plafonnements de loyers Robien permet maintenant d’investir partout en France.
3 critères essentiels doivent vous guider dans le choix de l’emplacement de votre investissement.

les prix d’achat et des loyers pratiqués localement
le potentiel locatif du quartier
les possibilités de plus values du secteur

Le prix d’achat du m² :
En province, veillez à ne pas acheter votre bien au-dessus de 2500 € le m² dans les grandes agglomérations. Dans les petites communes, il est recommandé, pour préserver une rentabilité acceptable, de ne pas acheter au-dessus de 1500 € du m²
Pour la région parisienne les prix au m² varient du simple au triple en fonction de la commune. Ils se situent entre 1800 et 5500€ par m².

Le montant des loyers pratiqués localement :
Le montant des loyers fixés par le dispositif Robien ne correspond pas forcément aux loyers du marché. Il peut arriver que les loyers pratiques soient localement inférieurs.
Il est donc important de se baser sur les loyers du secteur où l’on souhaite investir, pour connaître la rentabilité exacte de votre investissement.

Le potentiel locatif du quartier :
« Vais-je trouver facilement un locataire ? » Cette question vous devez vous la poser. Vérifier que l’emplacement de votre bien, possède les critères ci-dessous.
S’il n’existe pas de règles absolues pour évaluer le potentiel locatif d’une ville ou d’un quartier, vous devez particulièrement être attentif sur :
-Le dynamisme économique de la région
(bassin d’emplois, démographie…)
-Le niveau d’infrastructure de la commune
(espaces- verts, écoles, loisirs, administration…)
-les commodités du quartier
(Commerces de proximité, transports….)

La plus value à terme :

Un bien immobilier de qualité et bien situé, prend de la valeur au fil du temps. Même si c’est impossible à impacter : Elle peut, lors de la revente du bien, augmenter fortement la rentabilité de votre investissement.
Votre investissement en loi Robien est, dans bien des cas, la meilleure solution pour vous constituer un patrimoine tout en réduisant vos impôts.