L’amortissement locatif consiste à acheter un logement immobilier afin d’en percevoir des revenus complémentaires (revenus fonciers).



En quoi consiste l’amortissement locatif ?
L’amortissement locatif consiste à acheter un logement immobilier afin d’en percevoir des revenus complémentaires (revenus fonciers).
Dans la majorité des cas, l’investisseur achète son bien immobilier à crédit, et utilise les revenus perçus chaque mois pour rembourser une partie des mensualités du prêt.



Ce système permet d’investir et de se consister un patrimoine immobilier (souvent sans rapport). A la fin du prêt , vous êtes propriétaire d’un bien financé en partie par votre locataire. Le reste, c'est la différence entre les loyers et les remboursements du prêt sont assurés par votre épargne.

Cet effort d’épargne peut être plus ou moins important selon deux paramètres déterminants :

- Le rendement ou la rentabilité de l’investissement
- La durée du prêt

Comment calcule-t-on la rentabilité d’un investissement locatif :
La rentabilité brute d’une opération d’investissement immobilier est déterminée par son prix d’acquisition et le montant des loyers annuels perçus. Formule :
Exemple :
Vous achetez un bien immobilier 1000000 € que vous pouvez louer 500 € par mois, soit 6000 € l’an. Votre rentabilité sera de 6% par an.

L’impact du crédit sur votre investissement :
La durée de votre crédit a un impact direct sur vos mensualités de remboursement. Plus vous allongez cette durée, plus vos mensualités et votre effort d’épargne diminuent.
Attention !
Les loyers perçus dans le cadre d’un investissement locatif à fiscalité classique, génèrent des impôts supplémentaires. Cette incidence fiscale diminue la rentabilité brute de l’opération présentée en exemple.

Si vous êtes moyennement ou fortement fiscalisés, vous avez tout intérêt à investir dans les secteurs bénéficiant des réductions d’impôts offertes par le dispositif fiscal ROBIEN.



Quels sont les avantages du dispositif fiscal ROBIEN :
La loi ROBIEN conserve tous les avantages fiscaux de l’ancien dispositif Besson ; tout en allégeant les contraintes liées aux plafonnements des loyers.

Amortissez 65 % de la valeur de votre investissement :
Vous bénéficiez d’un régime d’amortissement fiscal accéléré. Vous pouvez ainsi déduire de vos revenus de location, une partie du prix de revient de votre acquisition.

La déduction est possible à raison de :
- 8 % pendant les cinq premières années, soit 40 % de la valeur du bien ;
- 2.5 % les quatre années suivantes, soit 10% de la valeur du bien.
A l’issue de cette période de neuf ans, vous pouvez renouveler l’amortissement pendant deux fois trois ans à 2.5 % par an, soit encore 15 % de la valeur du bien.
Au total sur quinze ans, c’est donc 65 % du prix de revient du bien qui seront déduits de la totalité de vos revenus, diminuant ainsi votre revenu imposable, donc vos impôts.

Il s’agit pour vous d’une vraie économie car l’amortissement déductible n’est pas lié à une sortie de trésorerie.

Déduisez toutes les charges de vos revenus fonciers :
En plus d’une déduction forfaitaire de 6 % des loyers, la loi Robien vous permet également de déduire de vos revenus fonciers (des loyers) toutes les charges liées à l’acquisition et à l’exploitation immobilière :
- Frais de notaire et d’hypothèque
- Frais de gestion et d’assurance
- Intérêts d’emprunt
- Taxes foncières

Créez un déficit foncier imputable sur l’ensemble de vos revenus : L’amortissement et la totalité des déductions dépassent largement le montant des loyers, vous créez alors un déficit (déficit foncier)
Ce déficit foncier est déductible de la totalité de vos revenus imposables, dans la limite de 10 671€ par an. Au-delà de ce plafond, vous pouvez reporter le solde déficitaire restant, durant les dix années suivantes.