- Le dispositif Besson consiste à acheter un logement neuf, à le louer au moins neuf ans et à amortir une large part du coût de l’investissement.

Ajouté aux charges habituelles et aux intérêts d’emprunt, l’amortissement rend l’exploitation du logement déficitaire sur une longue durée.
C’est le but : le déficit s’impute en partie sur le revenu global de l’investisseur, qui réalise ainsi une économie d’impôt d’autant plus importante que son taux marginal d’imposition est élevé. Les produits Besson sont par ailleurs crédités, en général, d’un rendement de 6% brut annuel. Encore faut-il comprendre à quoi correspond cette rentabilité. « Je voudrais qu’on m’explique comment un logement acheté 120 000 euro et loué 450 euro par mois peut rapporter du 6% par an. Pour moi, il rapporte 4,5% brut, et beaucoup moins si l’on tient compte des charges ».

La différence provient, en fait, de l’économie d’impôt. Compte tenu de l’amortissement du bien, l’opération ne dégage aucun revenu foncier imposable pendant plusieurs années. Elle génère au contraire un déficit que l’investisseur impute sur son revenu global afin de diminuer sa facture fiscale. C’est cette économie d’impôt, ajoutée aux loyers net de charges, qui donne la rentabilité annoncée.

- Une opération à très long terme
Dans l’exemple précèdent, le gain fiscal additionné aux 4650 euro de loyer net annuel (5500 euro de loyer brut moins les charges estimées à 15%) porte la rentabilité, après impôt, à près de 6,8% pour un taux marginal d’imposition à 33% et à 8,6% pour un TMI à 54%.
Attention, cette rentabilité, théorique, s’amoindrit au fil du temps. Et au final, elle dépend en bonne partie de la valeur du bien au terme de l’amortissement.
On l’aura compris, l’amortissement Besson s’adresse en priorité aux investisseurs fortement imposés et qui n’ont pas besoin d’un complément de revenue immédiat. Il leur offre l’opportunité de constituer ou d’étoffer un patrimoine immobilier à bon compte, une partie importante de l’investissement étant financée par les loyers et par l’économie d’impôt. A terme, ils pourront revendre le bien ou le conserver, soit pour l’habiter eux-mêmes, soit pour percevoir un complément de revenu.
Il s’agit, dans tous les cas, d’une opération de langue haleine. Le dispositif Besson exige que le logement soit loué pendant au moins neuf ans. La revente ou la reprise du bien ne peut donc intervenir avant la dixième année, sous peine d’un redressement fiscal. Reste à savoir si dix ans suffisent pour retrouver à la vente le prix que l’on a payé à l’achat. Ce n’est pas sûr. Yves Thibault, directeur immobilier à l’Union financière de France (UFF) conseille ainsi de conserver le logement jusqu’au terme de l’amortissement, c’est-à-dire quinze ans. Pour lui, l’opération est « un investissement patrimonial à très long terme, que l’on fait dès quarante ou quarante-cinq ans, pour sa retraite ou pour transmettre à ses enfants. »

- La qualité a son prix
Une perspective aussi lointaine ne laisse pas d’alternative :
l’investisseur doit privilégier la qualité. Celle de la construction, d’abord. Tout aussi importante est la qualité des prestations et de l’emplacement du logement. S’il est agréable à vivre, bien desservi par les transports en commun, situé à proximité des commerces et des écoles, il sera plus facile à louer. Enfin, il ne faut pas voir trop petit. Les logements exigus n’ont plus la cote. « Achetez la quatrième chambre, conseille Gérard Andrieux, directeur commercial du promoteur France Terre. Elle n’est pas beaucoup plus chère et elle assure la valeur de revente. »
Toutes ces caractéristiques réunies augmentent sérieusement la facture. C’est le prix à payer si l’investisseur veut faire entrer dans son patrimoine un bien de premier ordre, facile à louer. Sinon, il risque de se retrouver ave un logement qui restera vide et qui se dépréciera rapidement.

- A quel conseilleur se fier ?
Comment ne pas se tromper alors ? En toute logique, on peut être tenté de s’adresser à un conseiller en gestion de patrimoine. Est-ce une garantie de fiabilité ? Pas forcément.
Un de nos lecteurs s’est ainsi vu proposer d’ouvrir « un compte de capitalisation sur support SBPC » (ou statut du bailleur privé conventionné, nom officiel du dispositif Besson). A partir d’une simulation financière incompréhensible, le commercial promettait « une rémunération de 360% sur neuf ans, soit environ 30% par an. » sans un mot sur le logement ni sur sa localisation. A fuir ! Mieux vaut donc éconduire tout démarcheur se contentant de présenter l’investissement Besson comme un pur produit financier.
Des conseillers patrimoniaux dignes de ce nom et qui ont fait leurs preuves, il en existe pourtant. Mais la vigilance reste de mise. L’investissement proposé doit être étudié sous tous ses aspects : la localisation, le logement, le loyer… Pour aider l’investisseur à juger de la pertinence des arguments qui lui seront présentés, nous avons interrogé plusieurs réseaux de vente sur ces différents points.
La plupart d’entre eux choisissent les programmes qu’ils commercialisent chez les promoteurs. Mais il n’engage la commercialisation d’un programme qu’une fois le permis de construire obtenu : « sans permis, ni descriptif, ni plan de façade, le client ne peut pas être sécurisé. »
Certains commercialisateurs interviennent plus en amont et participent à la conception même des programmes, aux côtés du promoteur, ainsi des immeubles entièrement dédiés à la location et conçus pour ne laisser qu’un minimum de charges au propriétaire. Un programme ne disposera, par exemple, d’un gardien ou d’une piscine qu’au-dessus de 100 à 120 logements.
C’est une approche appréciée de certains investisseurs, mais non partagée par tous, notamment par ceux qui pensent habiter un jour le logement. Un immeuble où cohabitent des propriétaires et des locataires est souvent mieux entretenu et plus facile à gérer.

- Attention au financement
A surveiller également : les prix tout compris, incluant les frais de notaire, de dossier de crédit et les intérêts intercalaires sur le prêt. Dans les frais de notaire figurent les frais d’hypothèque. On ne peut pas demander la même somme à celui qui achète entièrement à crédit et à celui qui dispose d’un apport personnel.
Sur le mode de financement, les réseaux interrogés s’accordent à réserver le crédit in fine aux investisseurs fortement imposés en raison de leurs revenus d’activités ou parce qu’ils disposent déjà de revenus fonciers. Les intérêts augmentent les déficits fonciers pendant toute la durée du prêt et diminuent d’autant les revenus fonciers imposables. A l’inverse, un contribuable ne dépassant pas les tranches inférieures du barème a plutôt intérêt à amortir le prêt.
Aucun conseiller sérieux n’envisagerait aujourd’hui la revente du bien pour rembourser le crédit in fine. L’emprunt est obligatoirement adossé à une assurance vie. Mais, inutile de souscrire un nouveau contrat si l’on en possède déjà un à offrir en garantie. En cas contraire, rien n’oblige à prendre celui proposé par le vendeur.

- Reste à trouver le locataire
Autre point de convergence entre les vendeurs, le loyer. Le dispositif Besson fixe un prix plafond, mais tous affirment que « le vrai loyer, c’est celui du marché. » et tous déclarent se livrer à une étude préalable approfondie du marché locatif. Certains, comme l’UFF, demandent même au gérant de s’engager sur le niveau de loyer à pratiquer.
En revanche, quand le loyer de marché se situe en dessous du loyer Besson, il faut faire attention au moment retenu par le vendeur dans la simulation de rentabilité.

- En résumé
- Se fixer un horizon d’investissement très lointain (quinze ans au moins)
- Faire preuve d’une exigence extrême de qualité.
- Préférer un immeuble à usage mixte (locataires et propriétaires occupants).
- Fuir le Besson pur produit financier.
- Calculer la rentabilité prévisionnelle sans plus-value.